Aránytalanul sok befektető a belvárosi ingatlanpiacon

A tavalyi év a belvárosi ingatlanpiac szempontjából változatos évnek bizonyult. Aki Airbnb céljából vásárolt lakást, lehet, már lemaradt, a különlegesen, igényesen felújított, azonnal beköltözhető lakások iránt a kereslet továbbra is magas. 

A Central Home ingatlanközvetítő franchise hálózat elemzése alapján a belvárosi piac különböző szegmenseiben markánsan eltérő változásokat lehetett tapasztalni 2018-ban. Nehéz általános trenddel leírni a folyamatokat. Még egy társasházon belül, akár ugyanazon az emeleten is tapasztalható a lakások négyzetméterára között 30%-os árkülönbség.

Ami mégis összességében elmondható, hogy a belvárosban már 2017-ben is tapasztalható folyamatok tovább folytatódtak, az erős belföldi befektetői keresleti nyomás az ingatlanpiac minden szegmensében tapasztalható volt. Általánosságban kijelenthetjük, hogy a kis lakásokat főként hosszú távú, azonnali bérbeadásra, ezzel szemben a nagy lakásokat felújítás, majd továbbadás céljából vásárolták és jelenleg is vásárolják a beruházók.

Az Aribnb szabályozásának szigorodása komoly változásokat indukált az árakat illetően is

„Bizonyos ingatlantípusoknál a vártnál nagyobb áremelkedést lehetett tapasztalni” – kezdi a 2018-as év elemzését Ben-Ezra Orran, a Central Home ügyvezetője. „Különösen az exkluzív ingatlanoknál tapasztaltuk ezt, ahol az árak általánosan közel 25%-kal emelkedtek. Ezzel szemben bizonyos ingatlanoknál jóval alacsonyabb növekedést figyelhettünk meg. A legrosszabb piaci mutató a földszinti, udvari lakásoknál mutatkozott, ahol nemhogy nem emelkedtek, de még csökkentek is az ára, átlagosan 15%-kal.” A belváros nagy részében komplikáltabbá, költségesebbé és kockázatosabbá vált Airbnb céljára vásárolni ingatlant. Bizonyos kerületekben nehezen és körülményesen lehet csak új engedélyt igényelni arra, hogy valaki vendégeket fogadjon rövid távra az ingatlanban, az engedély megszerzése közgyűlési határozatban társasházi hozzájárulást igényel. A közgyűlési döntés előre nem látható, ez pedig túl nagy kockázat a befektetők számára. „Az Airbnb témakörével kapcsolatban még fontos megemlíteni, hogy a piaci telítettség miatt drasztikusan csökkent az a fajta vevőcsoport, aki ilyen célú befektetés miatt vásárolna a belvárosban” – emeli ki Ben-Ezra Orran, a Central Home ügyvezetője, majd folytatja: „Több partner, Airbnb kezelőcég is nyilatkozta, hogy az eddig tapasztalt folyamatos keresésekkel szemben az elmúlt időszakban nehezebben találnak vendéget ügyfeleik számára. Az Airbnb hatására 2016-ban egy rendkívül erős árrobbanást figyelhettünk meg a földszinti lakásoknál (erről a folyamatról részletesebb elemzést olvashat a Central Home blogján itt) várható volt, hogy ennek a rendellenesen nagy növekedésnek előbb-utóbb korrekciója következik be. Ez történt 2018-ban.”

Magas négyzetméteráron találnak gazdára a valóban igényesen felújított lakások

A külföldi vevőcsoport 2018-ban is meghatározó volt. Főként az 50 millió Ft körüli 1 hálószobás, valamint a 80-100 millió Ft közötti 2 hálószobás lakások vásárlói körében. A belvárosban a különlegesen, igényes módon felújított, bútorozott és beköltözésre kész ingatlanok iránti kereslet is nagy volt, ezeket nem csak a már korábban említett 50-100 millió Ft közötti árkategóriában keresték. A Central Home értékesítői azt tapasztalták, hogy ügyfeleik egész évben szinte minden áron és méretben keresték az ilyen exkluzívabb lakásokat a belső kerületekben, akár még 1.5-2.5 millió Ft közötti négyzetméteráron is.  A legnagyobb külföldi vevőcsoport tavaly a kínai volt, őket követték az oroszok, illetve az izraeliek.

Az aránytalanul sok befektető annak a jele, hogy túlpörgött a belváros piac és jelenleg nem látható a lassulás. Az emelkedő árak hatása az első vásárlók számára jelenti a legnagyobb problémát, ugyanis így számukra elérhetetlenné válnak a belvárosi ingatlanok.

Látható, hogy a 2018-as évet nehezen lehetne leírni egy általános trenddel. A sokszínű vevői igények szinte lehetetlenné teszik, hogy ne szegmensekről beszéljünk a belvárosi ingatlanpiacon belül, hiszen akár két azonos épületben elhelyezkedő, egyező emeletű és nagyságú ingatlan esetében is előfordulhat 30 %-os árkülönbség, pusztán a lakás fekvése miatt. A szakértő szerint ezekre az árat befolyásoló tényezőkre az ingatlanközvetítőknek rálátása van, ezért javasolják mind az eladóknak, mind a vevőknek a velük való konzultációt vásárláskor, vagy eladáskor. A piac összetettsége ellenére is, összességében mindenképpen a tavalyi évre is igaz: a budapesti belvárosi ingatlan továbbra is jó befektetés.

A Central Home:

A Central Home egy 2001-ben alapított ingatlanközvetítő franchise hálózat. Alapvető célja a nyugati típusú gondolkodásmód megvalósítása a magyar ingatlanpiacon. 2007-ig külföldi országokban (Írország, Anglia) értékesítettek belvárosi lakásokat, majd a válság hatására elkezdtek Budapest belső kerületeiben terjeszkedni. Mára közel 20 irodával és közel ennyi partnerrel rendelkező cégcsoport a piac meghatározó szereplőjévé nőtte ki magát.