A Belváros titkai ingatlanszakértői szemmel
Dátum: 2019. 12. 13.
Budapest egyik legkisebb kerülete, a turisták egyik kedvenc célpontja, a mindig nyüzsgő Belváros-Lipótváros. Alapterülete mindössze 2,59 km², és mégsem lehet egy egységként kezelni, hiszen a budapesti belváros több különböző, kisebb területre osztható, melyek mindegyike sajátos dinamikával rendelkezik.
Kétségkívül az egyik legmarkánsabb csoport a dunai panorámával rendelkező rész, de itt is óriási, átlagosan akár 50 %-os árkülönbséget is tapasztalhatunk a Széchenyi rakpart és a Belgrád rakpart között. Az árkülönbségi tényezőket tovább befolyásolhatják az olyan alábbi paraméterek, mint például az ingatlan mérete, az épület állapota, amelyben az ingatlan található.
„Belvárosi ingatlan-specialistaként egyértelműen úgy fogalmazhatunk, hogy 2019-ben még mindig nagyon magas volt a kereslet a kínálathoz képest” – foglalja össze az ezévi tapasztalatokat Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője. „Bizonyos esetekben előfordult, hogy akár 3 millió Ft/nm-es áron is találhattunk ingatlanokat. A kerület másik része, amely hagyományosan kiemelkedő, az pedig a Váci utcai sétálórész, ami számos impozáns épületnek, étteremnek, üzletnek és luxus szállodának ad helyet. 2019-ben azt tapasztaltuk, hogy csökkent ebben az utcában a kereslet, valamint a kimondottan sétáló utcai ingatlanokat keresők száma is alacsony volt. Emiatt nem tapasztaltunk értéknövekedést ezen a területen.”
Az V. kerület harmadik kiemelt területe, amely az elmúlt években jelentősen előrelépett a fontossági listán, s a Central Home vevői is gyakran érdeklődtek iránta, nem más, mint a Bazilika környéke, és a Zrínyi utcai kerületrész. 2019-ben, hasonlóan az utóbbi 5 évhez, a magas kereslet mellett alacsonyabb volt a kínálat, az ingatlanok átlagos értéke elérte a 1,5 millió Ft/nm-es árat. Az V. kerület déli részén hagyományosan alacsonyabb a kereslet és alacsonyabb négyzetméterár a jellemző a többi részhez képest, de ezen a területen is vannak kiemelt utcák: mint például a Kecskeméti utca, illetve az Egyetem tér és a Károlyi-kert környéke. 2019-ben viszont ezen a környéken kiemelkedő projektet vagy beruházást nem észleltünk.
Van még egy fontos területe az V. kerületnek, az északi rész, Lipótváros, amelyben 2019-ben szintén nem látott kiemelkedő projektet vagy beruházást. 2019-ben a kereslet nagyobb volt, de a kínálat is hasonló mértékű volt, emiatt az ingatlanárak stabilan tartották magukat. Általánosságban elmondható, hogy az V. kerület adottságaiból kifolyólag hagyományosan kevés lehetőséget kínált az újépítésű projektlehetőségek számára, emiatt bárhol is találunk ilyet, jellemzően ritka, exkluzív és magas árral rendelkeznek.
„Nehéz általánosítani az V. kerülettel kapcsolatban. Fontos szem előtt tartani azt, hogy több különleges, nívós utcával rendelkezik, ami egyszerűsítve azt jelenti, hogy egy, az utcában található ingatlan és annak árazása nagyban eltér vagy legalábbis eltérhet a mellette és környékén lévő utcák ingatlanjainak árazásától és ingatlanmozgásaitól. Konkrét példaként megemlíthetnénk a Falk Miksa utcát és a Balaton utcát, ahol az egyik egy patinás, üzlethelységekkel, galériával rendelkező utca a másik mondhatni átlagos utcaképpel rendelkezik, így érthető, ha nagy különbség van az árak között” – teszi hozzá zárszóként a kerület bemutatásához Ben-Ezra Orran.