Még mindig megéri ingatlanba fektetni? Várható változások a belvárosi ingatlanok piacán

Szakértői megállapítások szerint még mindig emelkednek egy ideig az ingatlanárak a fővárosban és környékén. De meddig tarthat ez a tendencia? Az utóbbi évek áremelkedésének köszönhetően már sok külföldi befektető számára kevésbé vonzó a lehetőség, hogy magyarországi ingatlant vásároljon, így számítani kell rá, hogy a külföldi befektetők számára egyre kevésbé lesz vonzó a befektetési piac. „Az utóbbi 2-2 és fél évben a Kínából, Oroszországból és Izraelből érkező vevők uralták a belvárosi ingatlanpiac külföldi szegmensét, (a magyar befektetői csoport mellett), de lassan számukra már kevésbé lesz okvetlenül csábító Budapestre jönni – jelenti ki Ben-Ezra Orran, a Central Home ügyvezetője. „Előbb-utóbb, és ez már nincs is olyan messze, más desztinációk után fognak nézni, a jelek szerint például Montenegró (Podgorica, tengerparti városok), vagy akár számos afrikai ország versenytársa lehet Magyarországnak, Budapestnek, így arra lehet számítani, hogy csökkeni fog a külföldi vevőcsoport.”

Ugyanakkor valószínű, hogy a magyar befektetői csoport erősödhet, a meglévő piaci szereplők felújítandó lakásokat vásárolnak fel, majd a felújított lakásokat tovább adják egy másik vevőcsoportnak, akik ezt megveszik és hosszútávon kiadják. Így komoly változások várhatóak a kiadási piacon is.

2019-ben minden jel szerint az várható, hogy sokkal nagyobb lesz a kínálat, a bérlő csoportok számára kedvezőbb lehetőségek nyílnak. Az alábbi diagramon jól látható, hogy két évvel ezelőtt, 2017-ben jelentősen csökkentek a bérleti díjak, ugyanis sok lakás, amit Airbnb céljából adtak ki, belépett a hosszútávú kiadás piacára, így megbillentve kicsit a kereslet-kínálat viszonyt. Hasonló árváltozásra lehet számítani idén is, ebben részben közrejátszhat, hogy az Airbnb lakások tulajdonosait több belvárosi kerület is extra parkolási díjakkal sújtja, de a fő ok igazából a nagyszámú újépítésű lakások átadásának lesz köszönhető.

A hosszú távú bérbeadásoknál nem elhanyagolható tény, hogy a béremelések messze állnak az ingatlanok értékének emelkedésétől, tehát a bérlők fizetési képessége az ingatlanok megnövekedett értékéhez képest csökken. Az eddig leírtak alapján 2019-ben a visszatérítés a bérbeadásból csökkeni fog, de az ingatlanbefektetés még mindig vonzó lesz, mivel az alternatívák kockázatosabbak, vagy alacsonyabb visszatérítést kínálnak.

Nézzük a számokat:

2016-ban az 1 hálószobás lakások átlagos megtérülése 5%, ezek után a fent leírtak által okozott kínálatnövekedés miatt 2017-ben az átlagos 1 hálószobás lakások megtérülése kiadásból 3,9%-ra csökkent, majd 2018-ban a kiadásból történő megtérülés ismét elkezdett növekedni a piac kiegyenlítődése miatt 4,2%-ra.

AZONBAN!

2016-ban a teljes befektetési hozam 30,4% volt, ebből 25% az ingatlanok árának emelkedésnek köszönhető (a 2015-2016 közötti áremelkedések értéke még a válságból való kitörésnek a hatása), a maradék 5,4%-ot pedig a kiadások megtérülése idézi elő.

2017-ben a teljes befektetési hozam (=kiadásból és áremelkedésből adódó hozam) 9,4% volt, melyből az áremelkedésből származó hozam átlagosan 5,5 % és a kiadásból történő megtérülés pedig 3,9%.

2018-ban, az áremelkedésből számított hozam átlagosan 9% volt, a kiadásböl való megtérülés 4,2%, így a teljes befektetési hozam 13,2% lett.

2019-ben is várhatóan meglépi a befektetési hozam a 10%-ot.

Így, ha az Airbnb kiadási hullám egyes latolgatások szerint túl is van a csúcspontján, a bérleti díjakat pedig nem lehet tovább srófolni a fizetőképes kereslet hiánya miatt, a várható áremelkedések miatt még mindig jó befektetés ingatlant vásárolni. Mindemellett fontos tény, hogy 2019-ben nagyon sok újépítésű lakás átadására fog sor kerülni, ami újrarendezi az ingatlanpiacot.